こんにちは(*^_^*)
今回は、引き続き税その他の学習を進めていき、地価公示法と住宅金融支援機構法を学習しました。
問題演習を進める中で、すんなり解けた問題もあれば、うる覚えで迷ってしまう問題もあり、細かい部分が曖昧になっていることに気づきました。
そこで今回も、試験でよく出るポイント📍を表や図にまとめながら学習した内容を整理したいと思います。
📚問題演習の結果
- 地価公示法…５問中３問正解
- 住宅金融支援機構法…７問中５問正解
どちらも半分以上は正解ですが、しっかり定着させたいので、ポイント📍をまとめていきます。
📗地価公示法のポイントまとめ
地価公示法では、「誰が何をするのか」を問う問題がよく出題されます。
特に「2人以上の不動産鑑定士等」「土地鑑定委員会」「国土交通大臣」の役割は混同しやすいため、しっかり覚えておきましょう。
■ 地価公示法の手続き｜誰が・何をするのか整理
| 手続きの流れ | 誰が | 何をする？ |
| ① 標準地を選ぶ ↓ | 土地鑑定委員会 | 公示区域から標準地を選ぶ |
| ②標準地の鑑定評価 ↓ | 2人以上の不動産鑑定士 | 標準地の鑑定評価をする |
| ③正常な価格の判定 ↓ | 土地鑑定委員会 | 鑑定評価の結果を審査・調整して、基準日（１月１日）の標準地の単位面積あたりの正常な価格を判定する。 |
| ④正常な価格の公示 ↓ | 土地鑑定委員会 | 官報で公示する |
| ⑤図書の送付 ↓ | 土地鑑定委員会 | 関係市町村の長に、図書を送付する |
| ⑥図書の閲覧 | 関係市町村の長 | 図書を市町村の事務所において、一般の閲覧に供する |
🎯 試験でよく出るポイント
地価公示は土地鑑定委員会が毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って判定し公示されます。
①標準地について
- 標準地は土地鑑定委員会が選ぶ。⇔公示区域は国土交通大臣が定める。
- 標準地は、自然・社会的条件から見て類似の利用価値を有すると認められる地域で、土地の利用条件、環境等が通常と認められる一団の土地について選定する。
- 土地の使用収益を制限する権利がある土地を標準地として選ぶことができる。
②鑑定評価について
- 鑑定評価をするにあたって、勘案しなければならないこと
- 近くの似たような土地の取引価格から算定される推定の価格。
- 近くの似たような土地の地代等から算定される推定の価格。
- 同等の効用をがある土地の造成に要する推定の費用の額。
- 近くの似たような土地の取引価格から算定される推定の価格。
どれか1つとかではなく、3つを勘案しなければいけないよ！
③正常な価格の判定について
- 正常な価格…自由な取引が行われるとした場合において、更地価格（土地に建物がある、地上権等、土地の使用収益を制限する権利が存在する場合に、これらがないものとして通常成立すると認められる価格）で算定される価格。
④官報で公示すること
標準地の
- 所在の郡・市・区・町村、字、地番
- 単位面積あたりの価格、価格判定の基準日
- 周辺の土地の利用の現況
価格の総額や前回の公示価格からの変化率はを公示する必要はないよ。
ひっかからないようにね！
⑤図書とは
- 公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県にある標準地に係る部分を記載した書面。
- 当該標準地の所在を表示する図面。
⑥土地の取引を行う者の責務、公示価格の効力
- 一般の土地の取引を行う者は、公示価格を指標として取引を行うように努めなければならない。
- 不動産鑑定士が公示区域内の土地の鑑定を評価する場合で、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準としなければならない。
- 土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域の土地を取得する場合で、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない。
- 「公示価格を規準とする」とは、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる標準地との比較をして、その結果にもとづいて、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡をたもたせること。
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📘住宅金融支援機構法のポイントまとめ
住宅金融支援機構法は、「どのような業務を行っているのか」を正しく理解しておくことが大切です。宅建試験では、住宅金融支援機構の目的や業務内容に関する問題がよく出題されるため、試験で押さえておきたいポイント📍をまとめました。
■機構の業務
- 証券化支援事業（主要業務）
- 融資保険業務
- 団体信用生命保険業務
- 直接融資
- 情報の提供
- 住宅金融公庫の貸付債権の回収等
🎯試験でよく出るポイント
①証券化支援事業について
- 買取型…民間金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS（資産担保証券）を発行して、債券市場（投資家）から資金を調達している。
- 自らまたは親族が居住する住宅を建設・購入、所有する住宅の改良に必要な貸付債権でなければならない。（付随する土地・借地権も含む）
- 中古住宅を購入するための貸付債権も買取りの対象としている。
- 民間金融機関の住宅ローン金利は、金融機関によって異なる場合がある。
賃貸住宅の建設・購入に係る貸付債権は買取りの対象としていないよ！
しっかり、覚えよう！
②融資保険業務とは
- 保証型…民間金融機関が融資する住宅ローンについて、住宅ローン利用者が返納不能となったとき、機構が金融機関に保険金を支払う業務のこと。
③団体信用生命保険業務について
- 機構は、貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡したり、重度障害となった場合に支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充てる団体信用生命保険を業務としている。
④直接融資について
- 原則として直接融資は行わないが、災害復興融資、財形住宅融資、子育て世帯向け・高齢者世帯向け賃貸住宅融資など、重要性は高いが、民間の金融機関では融資が困難なものに限って、直接融資を行う。
- 高齢者向け返済特例制度…６０歳以上の高齢者が自ら居住する住宅にバリアフリー工事または耐震改修工事に係る貸付けについて、毎月の返済は利息のみとし、借入金の元金は申込人が死亡したときに一括して返済する制度。
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📝今回の学習で感じたこと
今回学習した地価公示法と住宅金融支援機構法は、出題数は多くありませんが、「誰が何をするのか」「どのような業務を行っているのか」など、細かい知識を正確に理解していないと、ひっかけ問題で間違えてしまう可能性があります。
表や図ににまとめながら復習し、一つひとつ知識を定着させていきたいと思います。
📌まとめ
今回は地価公示法と住宅金融支援機構法を学習した内容をまとめました。
地価公示法では手続きの流れや担当機関、住宅金融支援機構法では「証券化支援事業の買取型」が試験でよく問われるポイント📍です。
今回作成した表や図が、試験前の復習や知識の整理に役立てば嬉しいです。
次回も問題演習で間違えたポイントや、試験によく出る内容を分かりやすくまとめていきます。
同じように宅建合格を目指している方は、一緒に頑張りましょう！
最後まで読んでいただきありがとうございました(^▽^)/
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