こんにちは(*^_^*)
ついに令和8年度宅建試験の申込みを完了しました。
受験料も支払い、「もう後戻りはできない！」という気持ちになり、やる気も一気にアップ😊👍🏻
今回は、不動産にかかる税金・不動産鑑定評価基準を学習したので、つまずいたポイントや覚え方も含めてまとめます。
📍令和8年度宅建試験の申込みがスタート！
令和８年７月１日から令和8年度宅建試験の申込みが始まりました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 試験日 | 令和8年10月18日（日） |
| インターネット申込み | 7月1日～7月31日 23:59 |
| 郵送申込み | 7月1日～7月15日 |
| 受験手数料 | 8,200円 |
私は今年もインターネット申込みで手続きを済ませました。
申込期間の最後の3日間はアクセスが集中するそうなので、早めに申し込んで一安心です😌
✨申込み完了！合格に向けて気持ちを新たに
実は、ここ最近は少し気持ちが緩んでしまい、思うように勉強が進まず、学習のペースも落ちていました😔
「今日は疲れたから明日にしよう」と後回しにしてしまう日もあり、このままではいけないと感じていました。
そんな中で試験の申込みが完了したことで、「もう後戻りはできない！」「今年こそ合格したい！」という気持ちが一気に強くなりました。
受験料を支払ったことで、改めて試験に挑戦する実感が湧き、自然とやる気も出てきました。
試験日まで残り約3か月。
仕事や家事、子育てと毎日忙しいですが、勉強時間を確保し、今年こそ宅建合格を目指して頑張りたいです。
✏️今回学習した内容
今回は法令上の制限の中から
- 不動産にかかる税金
- 不動産鑑定評価基準
を中心に学習しました。
テキストで復習したあとに問題演習にも取り組み、理解があいまいな部分を確認しながら進めています。
📝問題演習の結果
・不動産にかかる税金 14問中13問正解
・不動産鑑定評価基準 5問中3問正解
💴不動産にかかる税金のポイント
不動産にかかる税金は、14問中13問正解と正解率がよかったです。
しかし、不動産取得税と固定資産税の免税点の金額が混ざってしまったり、各税金の課税標準の特例を忘れてしまう場面もありました。
試験本番で確実に得点できるように、今回は間違えやすいポイントや覚えにくい部分を整理するとともに、試験によく出題される重要ポイントもあわせてまとめていきます。
🔸税金を比較表で整理
まずは、誰がいつ納めるのか、試験でよく出るポイントをまとめました。
| 税金 | 納める人 | 課税されるタイミング | 試験でよく出るポイント |
|---|---|---|---|
| 不動産取得税 | 不動産の取得者 | 取得したとき | 免税点・課税標準の特例 |
| 固定資産税 | 毎年1月1日に、固定資産課税台帳に所有者として登録されているもの | 毎年 | 免税点・課税標準の特例 |
| 登録免許税 | 登記を受ける人 | 登記するとき | 税率 |
| 印紙税 | 課税文書の作成者 | 課税文書を作成した時 | 非課税・記載金額 |
| 所得税（譲渡所得） | 資産を譲渡（売却）した人 | 資産の引渡し日が属する年 | 税率・特別控除・軽減税率 |
🔸試験でよく出るポイント
試験でよく出題されるポイントを自分なりに整理してまとめました。
📌免税点の比較表
| 項目 | 不動産取得税 | 固定資産税 |
|---|---|---|
| 土地 | 10万円未満 | 30万円未満 |
| 家屋（新築・増改築） | 23万円未満 | 20万円未満 |
| 家屋（中古住宅の売買など） | 12万円未満 | 20万円未満 |
| 償却資産 | ― | 150万円未満 |
私はこの免税点の数字が混ざりやすかったので、表にして比較すると覚えやすくなりました。
試験でも数字を入れ替えたひっかけ問題が出やすいので、違いを意識して覚えたいと思います。
不動産取得税：10・23・12
固定資産税：30・20・150
📌課税標準の特例比較表
不動産取得税と固定資産税の課税標準は固定資産税評価額です。
＊不動産取得税＝固定資産税評価額×土地・住宅は3％、住宅以外4％
＊固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％（これをベースに、市町村で税率を決めれる）
＜特例比較表＞
| 不動産取得税 | 固定資産税 |
|---|---|
| 宅地：固定資産税評価額が1/2 | 小規模住宅用地（200㎡以下）：固定資産税評価額が1/6 |
| 新築住宅：固定資産税評価額-1,200万円（長期優良住宅は1,300万円） 中古住宅：固定資産税評価額－控除額（新築された時期によって異なる 最大1,200万円） | 一般住宅用地（200㎡超の部分）：固定資産税評価額が1/3 |
取得税は『1/2・1,200万円』
固定資産税は『1/6・1/3』
セットで覚えるようにして、取得時にかかる税金と毎年かかる税金を意識して整理するといいと思います。
📌登録免許税/住宅用家屋の軽減税率の特例
登録免許税＝固定資産税評価額×各種税率
＜軽減税率の特例の適用要件＞
- 自己居住用であること
- 個人が受ける登記であること
- 家屋の床面積が50㎡以上であること
- 新築または取得後１年以内に登記を受けること
| 登記の種類 | 本則 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 所有権保存登記（新築のみ） | 0.4％ | 0.15％ |
| 所有権移転登記 ＊ | 2.0％ | 0.3％ |
| 抵当権設定登記 ＊ | 0.4％ | 0.1％ |
＊一定の耐震基準に適合している家屋または昭和57年1月1日以降に建築された家屋であること。
移転登記が一番大きく下がっていて、抵当権設定が一番低い税率になっていることを意識すると覚えやすいと思います。
📌 印紙税の記載金額まとめ
| 契約書 | 記載金額 |
|---|---|
| 売買契約書 | 売買代金 |
| 交換契約書 | 対象物の双方の金額が記載されているとき→いずれか高いほう 交換差金のみが記載されている時→その金額 |
| 贈与契約書 | 「記載金額のない契約書」として200円の印紙税が課される |
| 土地の賃貸借契約書 | 契約に際して相手方に交付し、後日返還されることが予定されていない金額 |
| 変更契約書 | 《もとの契約書の契約金額と総額が変わらないとき》→「記載金額のない契約書」として200円の印紙税が課される 《増額契約の場合》→増額部分のみが記載金額となる 《減額契約の場合》→「記載金額のない契約書」として200円の印紙税が課される |
📌 所得税（譲渡所得）の特別控除比較表
| 特例 | 控除額 | 対象 | 居住用財産の所有期間 |
|---|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 3,000万円 | 居住用財産を譲渡した場合 | 短期・長期どちらも利用できる |
| 収用等の5,000万円特別控除 | 5,000万円 | 公共事業などのために土地・建物を譲渡した場合 | 短期・長期どちらも利用できる |
| 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除 | 100万円 | 一定の低未利用土地等を譲渡した場合 | 長期のみ |
| 空き家に係る3,000万円特別控除 | 3,000万円（※一定の場合は2,000万円） | 相続した空き家を一定の要件で譲渡した場合 |
📌 居住用財産の3,000万円特別控除の要件
居住用財産の3,000万円特別控除はよく試験にでるので要件もまとめてみました。
主な適用要件
- 居住用財産の譲渡であること
- 現在居住している家屋・その敷地
- 過去に居住していた家屋・その敷地（居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されたものに限る）
- 配偶者、直系血族（父母、子など）、生計を一にしている親族等への譲渡ではないこと
- 前年、前々年にこの特例を受けていないこと
- 譲渡年、前年、前々年に居住用財産の買換えの特例等を受けていないこと
親族はNG・住まなくなってから3年は、試験で狙われる要件なので意識して覚えたいです。
📌所得税 特例の併用の可否
⚠️特別控除と「優良住宅の軽減税率の特例」との併用はできない
特例の併用の可否はよく出題されるので、しっかり定着させたいです。
👇🏻 私が使用してるテキストはこちら
📋不動産鑑定評価基準のポイント
不動産鑑定評価基準は、5問中3問正解と悪くない結果でした。
が、鑑定評価によって求められる価格の内容が、すぐに思い出せず、混同してしまうことがあるの整理してまとめたいと思います。
🔸不動産の鑑定評価によって求められる価格
| 価格の種類 | 対象 | 内容 |
|---|---|---|
| 正常価格(原則) | 市場性を有する不動産 | 合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格 |
| 限定価格 | 市場性を有する不動産 | 市場が限定される場合の価格 |
| 特定価格 | 市場性を有する不動産 | 正常価格の前提となる諸条件を満たさないことによって、通常の市場価値ではない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格 |
| 特殊価格 | 市場性を有しない不動産 | 文化財など一般市場での取引になじまない不動産の価格 |
試験では、特殊価格・特定価格・限定価格の説明を入れ替えた「ひっかけ問題」がよく出題されます。
そのため、価格の名称だけでなく、「どのような場合に用いられる価格なのか」まで整理して覚えておくことが大切です。
🏠 正常価格 ＝ 普通の市場価格
🏘️ 限定価格 ＝ 限られた相手との価格
📄 特定価格 ＝ 特別な制度で使う価格
🏯 特殊価格 ＝ 文化財など特別な不動産の価格
🔸不動産の鑑定評価方式まとめ
| 鑑定評価方式 | 求められる価格 | 内容 |
|---|---|---|
| 原価法 | 積算価格 | 価格時点の対象不動産の再調達原価（今買ったらいくらか）を求め、それに減価修正を加えて対象不動産の積算価格を求める方法。 ＜ポイント＞ ・建物、建物とその敷地の場合、再調達原価の把握、減価修正が適正にできるときに有効。 ・土地のみの場合、再調達原価を適切に求めることができれば適用できる。 ☆減価修正をする場合の「減価額」を求める方法には、耐用年数に基づく方法と、観察減価法があり、原則として、2つを併用する。 |
| 取引事例比較法 | 比準価格 | 似たような取引事例を参考にして、それに事情補正、時点修正を加えて対象不動産の比準価格を求める方法。 ＜ポイント＞ ・多数の事例を収集することが必要 ・原則として近隣地域または同一需給圏内の類似地域にある不動産から選択する。（必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域にある不動産から選択する。） ☆取引事例の要件 ①取引事例が正常なものと認められること（投機的な取引は✖） ②時点修正をすることが可能なものであること ③地域要因・個別的要因の比較が可能なものであること |
| 収益還元法 | 収益価格 | 対象不動産が将来生み出すであろう純収益（収益－費用）と最終的な売却価格から現在の対象不動産の収益価格を求める方法。 ＜ポイント＞ ・賃貸用不動産または賃貸以外の事業用不動産の価格を求めるときに特に有効。 ・市場性のない不動産以外のものにはすべて適用すべきものである。（自用の住宅地も適用される） ☆収益価格を求める方法…直接還元法とDCF法がある。 |
鑑定評価方式もよく出題されるので、どの不動産に適しているのか整理して覚えると、得点源にしやすくなります。
💡今回の学習で感じたこと
今回の学習では、正答率だけを見ると良い結果でしたが、数字や特例など細かい知識は忘れやすいことを改めて感じました。
試験本番では、このような細かい違いが得点を左右すると思うので、表や図にまとめながら復習を続けていきたいと思います。
🍀まとめ
試験日まで残り約3か月。
申込みを終えたことで気持ちも新たになり、合格への意識もさらに高まりました。
仕事・家事・子育てとの両立は大変ですが、毎日少しずつ積み重ねて、今年こそ宅建合格を目指して頑張ります。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました(^▽^)✨
このブログでは、仕事・家事・子育てと両立しながら宅建合格を目指す学習記録を発信しています。
これからも学習の進捗や試験でよく出るポイント、復習に役立つまとめを更新していきますので、ぜひまた読みに来ていただけると嬉しいです。
2026年宅建試験合格を目指して、一緒に頑張りましょう！ 🌸
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