今回は、引き続き税その他の学習を進めていき、地価公示法と住宅金融支援機構法を学習しました。

問題演習を進める中で、すんなり解けた問題もあれば、うる覚えで迷ってしまう問題もあり、細かい部分が曖昧になっていることに気づきました。

そこで今回も、試験でよく出るポイント📍を表や図にまとめながら学習した内容を整理したいと思います。

📚問題演習の結果

• 地価公示法…５問中３問正解
• 住宅金融支援機構法…７問中５問正解

どちらも半分以上は正解ですが、しっかり定着させたいので、ポイント📍をまとめていきます。

📗地価公示法のポイントまとめ

地価公示法では、「誰が何をするのか」を問う問題がよく出題されます。
特に「2人以上の不動産鑑定士等」「土地鑑定委員会」「国土交通大臣」の役割は混同しやすいため、しっかり覚えておきましょう。

■ 地価公示法の手続き｜誰が・何をするのか整理

🎯 試験でよく出るポイント

地価公示は土地鑑定委員会が毎年1回、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って判定し公示されます。

①標準地について

• 標準地は土地鑑定委員会が選ぶ。⇔公示区域は国土交通大臣が定める。
  
• 標準地は、自然・社会的条件から見て類似の利用価値を有すると認められる地域で、土地の利用条件、環境等が通常と認められる一団の土地について選定する。
  
• 土地の使用収益を制限する権利がある土地を標準地として選ぶことができる。

②鑑定評価について

• 鑑定評価をするにあたって、勘案しなければならないこと
  
  • 近くの似たような土地の取引価格から算定される推定の価格。
    
  • 近くの似たような土地の地代等から算定される推定の価格。
    
  • 同等の効用をがある土地の造成に要する推定の費用の額。

どれか1つとかではなく、3つを勘案しなければいけないよ！

③正常な価格の判定について

• 正常な価格…自由な取引が行われるとした場合において、更地価格（土地に建物がある、地上権等、土地の使用収益を制限する権利が存在する場合に、これらがないものとして通常成立すると認められる価格）で算定される価格。

④官報で公示すること

標準地の

• 所在の郡・市・区・町村、字、地番
• 単位面積あたりの価格、価格判定の基準日
• 周辺の土地の利用の現況

価格の総額や前回の公示価格からの変化率はを公示する必要はないよ。

ひっかからないようにね！

⑤図書とは

• 公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県にある標準地に係る部分を記載した書面。
  
• 当該標準地の所在を表示する図面。

⑥土地の取引を行う者の責務、公示価格の効力

• 一般の土地の取引を行う者は、公示価格を指標として取引を行うように努めなければならない。
  
• 不動産鑑定士が公示区域内の土地の鑑定を評価する場合で、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準としなければならない。
  
• 土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域の土地を取得する場合で、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければならない。
  
• 「公示価格を規準とする」とは、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる標準地との比較をして、その結果にもとづいて、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡をたもたせること。

私が使っているテキストはこちらです。
スキマ時間にはテキスト付属のアプリも活用しています。
気になる方はチェックしてみてください👇🏻

📘住宅金融支援機構法のポイントまとめ

住宅金融支援機構法は、「どのような業務を行っているのか」を正しく理解しておくことが大切です。宅建試験では、住宅金融支援機構の目的や業務内容に関する問題がよく出題されるため、試験で押さえておきたいポイント📍をまとめました。

■機構の業務

• 証券化支援事業（主要業務）
• 融資保険業務
• 団体信用生命保険業務
• 直接融資
• 情報の提供
• 住宅金融公庫の貸付債権の回収等

🎯試験でよく出るポイント

①証券化支援事業について

• 買取型…民間金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS（資産担保証券）を発行して、債券市場（投資家）から資金を調達している。
  
• 自らまたは親族が居住する住宅を建設・購入、所有する住宅の改良に必要な貸付債権でなければならない。（付随する土地・借地権も含む）
  
• 中古住宅を購入するための貸付債権も買取りの対象としている。
  
• 民間金融機関の住宅ローン金利は、金融機関によって異なる場合がある。

賃貸住宅の建設・購入に係る貸付債権は買取りの対象としていないよ！

しっかり、覚えよう！

②融資保険業務とは

• 保証型…民間金融機関が融資する住宅ローンについて、住宅ローン利用者が返納不能となったとき、機構が金融機関に保険金を支払う業務のこと。

③団体信用生命保険業務について

• 機構は、貸付けを受けた者とあらかじめ契約を締結して、その者が死亡したり、重度障害となった場合に支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充てる団体信用生命保険を業務としている。

④直接融資について

• 原則として直接融資は行わないが、災害復興融資、財形住宅融資、子育て世帯向け・高齢者世帯向け賃貸住宅融資など、重要性は高いが、民間の金融機関では融資が困難なものに限って、直接融資を行う。
  
• 高齢者向け返済特例制度…６０歳以上の高齢者が自ら居住する住宅にバリアフリー工事または耐震改修工事に係る貸付けについて、毎月の返済は利息のみとし、借入金の元金は申込人が死亡したときに一括して返済する制度。

私が使っている問題集はこちらです。
繰り返し問題を解いて知識を定着させています👇🏻

📝今回の学習で感じたこと

今回学習した地価公示法と住宅金融支援機構法は、出題数は多くありませんが、「誰が何をするのか」「どのような業務を行っているのか」など、細かい知識を正確に理解していないと、ひっかけ問題で間違えてしまう可能性があります。

表や図ににまとめながら復習し、一つひとつ知識を定着させていきたいと思います。

📌まとめ

今回は地価公示法と住宅金融支援機構法を学習した内容をまとめました。

地価公示法では手続きの流れや担当機関、住宅金融支援機構法では「証券化支援事業の買取型」が試験でよく問われるポイント📍です。

今回作成した表や図が、試験前の復習や知識の整理に役立てば嬉しいです。

次回も問題演習で間違えたポイントや、試験によく出る内容を分かりやすくまとめていきます。

同じように宅建合格を目指している方は、一緒に頑張りましょう！

最後まで読んでいただきありがとうございました(^▽^)/

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引き続き宅建業法の問題演習を進めています。

今回は、
・報酬に関する制限
・監督・罰則
・住宅瑕疵担保履行法

の3分野に取り組みました。

※前回の学習内容はこちら
→「広告に関する規制のポイントまとめ」

●報酬に関する制限の学習　　　

前回の続きで報酬の問題を解こうとしたのですが、基本公式や報酬限度額の計算式が思い出せず、手が止まってしまいました😥

このままでは解けそうにないので、もう一度テキストを見直してから問題を解き直すことにしました。

その結果↓

👉 7問中6問正解

やはりこの分野は、「公式を思い出せるかどうか」がすべてだと思いました。

●基本公式・報酬限度額のポイントまとめ

時間が経つと、また忘れそうなのでもう一度ポイントをまとめて定着させたいと思います。😅

◆報酬計算の基本公式

売買・交換の媒介・代理をしたときに受け取ることができる報酬限度額は、基本公式を使って求めた額をもとにして計算します。

＜基本公式＞

＊代金額
売買…代金額から消費税額を除いた価格。　　　　　　交換：評価額から消費税額を除いた価格。（交換する物件の価格に差がある場合は、いずれか高い価格）

◆売買・交換の媒介・代理の報酬限度額

◆低廉な空家等の売買・交換の報酬限度額

低廉な空家等（800円以下の宅地・建物）の場合は特例の要件で売主・交換を行う者である依頼者から報酬を受ける。

＊媒介…税込33万円を超えてはならない
＊代理…税込66万円を超えてはならない

◆貸借の媒介・代理における報酬限度額

貸主・借主から受け取れる合計額。

代理の場合は、宅建業者が依頼者から受け取れる報酬限度額は、１か月分の借賃（プラス消費税相当額）

居住用建物以外の賃貸借で権利金の設定がある場合は、権利金を売買代金とみなして計算することができる。

※今回使っているテキストはこちら👇🏻　→ 図解が多くて理解しやすいです。

●監督・罰則は復習不足がそのまま結果に

監督・罰則はテキストを見ずに挑戦。

👉 8問中5問正解

3問間違えたことで、理解があいまいな部分がはっきりしました。

この分野は
・処分の種類
・誰が処分するか

が混ざるので、しっかり整理が必要だと実感した。なのであいまいポイントをまとめました。

●監督・罰則のポイントまとめ

◆監督処分の種類

👉 この順番が重要です。

◆業務停止・事務禁止処分の期間

・ 最長1年以内

👉🏻ここはよく出るので要注意です。

◆誰が処分するのか

・ 免許権者（知事または国土交通大臣）

・宅建業者・宅建士が処分の対象となる行為を行った都道府県の知事

・登録消除処分は、登録をした都道府県知事のみ

◆罰則のポイント

・免許を受けてから1年以内に事業を開始しない時は免許を取り消さなければならない。

・国土交通大臣または都道府県知事は、宅建業者や宅建士に対する監督処分を行うときは、公開の聴聞をしなければならない。

・国土交通大臣が、国土交通大臣免許の宅建業者に対して一定の監督処分をしようとするときは、あらかじめ内閣総理大臣に協議しなければならない。

・宅建業者に対する監督処分（業務停止処分・免許取消処分）は公告しなければならない。

👉 ひっかけ問題で出題されそうなポイント！

●住宅瑕疵担保履行法は得点源

👉 2問中2問正解

問題数は少ないですが、基本を押さえれば安定して取れる分野です。

●今回の気づき

今回の演習で感じたのは、「思い出せるかどうか」で点数が決まるということ。

・報酬 → 基本を思い出せば解ける
・監督 → あいまいだと落とす

この違いがはっきり出ました。

●まとめ

今回の問題演習では、

・報酬は公式を思い出せば安定して解ける
・監督・罰則はあいまいだと得点できない

ということを実感しました。

知識が定着していない部分もあるので、引き続き復習しながら確実に得点できるようにしていきたいです。

ここまで読んでいただき、ありがとうございます(*^_^*)

今後も、実際に勉強して感じたことや、つまずいたポイントを中心に発信していきます。

次回は、法令上の制限の学習を進めているので、進み具合と学んだポイントを記録していきます。

一緒にコツコツ頑張っていきましょう！

まとまった時間が取れない忙しい人は、アプリ学習を取り入れるのも一つの方法かもしれません。
気になる方はこちら👇🏻

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あいまいだった宅建業社名簿と宅建士登録簿について、図解で整理しています。

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誇大広告の禁止についてや、広告の開始・契約の締結時期をわかりやすく整理しています。

宅建試験に向けて、宅建業法の問題演習を進めています。

今回は、事務所や案内所に関する規制・業務上の規制について、問題を解きつつ解説で見直しをしました。

前回は保証協会まで進めていたので、その続きの学習になります。

▶ 前回の記事はこちら
（宅建業法の基本・免許・保証協会までの問題演習を解いた学習内容をまとめています）

実際に問題を解いてみると、理解できている部分と、まだあいまいな部分がはっきりしてきました。

✍🏻今回取り組んだ内容

今回学習した内容はこちらです↓

• 事務所・案内所等に関する規制
• 業務上の規制
  • 媒介契約
  • 代理契約
  • 広告に関する規制
  • 重要事項の説明
  • 契約書の交付
  • その他業務上の規制

問題を解いたあと、解説を読みながら理解を深めました。

💭問題演習をして感じたこと

問題を解いた結果は次の通りです。

• 媒介契約 → 全問正解
• 広告に関する規制 → すべて不正解
• その他 → 2〜3問ずつ間違い

思っていたよりも問題が解けていて、少し手応えを感じることができました。

媒介契約の問題はすべて正解できていて、この分野についてはある程度理解できていたので自信がでてきました。

その一方で、広告に関する規制は、全部間違ってしまい😥知識が定着していないことがはっきりしました。

その他は、２～３問くらい間違っていたので、あいまいな部分があり、まだ理解が足りていないと思いました。

📍広告に関する規制のポイントまとめ

広告に関する規制が全問不正解だったので、自分の復習もしながら、ポイントを整理しておきます。

誇大広告の禁止について

🙅🏻禁止されていること

• 実際のものよりも著しく優良・有利であると表示をすること。
• 現在・将来の利用の制限の一部を表示しないこと。
• 実在しない低家賃の物件の広告を出したり、おとり広告をすること。→宅建業者は業務停止処分を受けることがある。
• 著しく事実に相違する表示をすること。
  →監督処分の対象となり、6ヵ月以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられることがある。

▶取引の相手が実際に誤認していないときや、実際に損害を受けた人がいないときでも、宅建業法違反となる。

▶広告の手段は、新聞、チラシ、インターネット等も含み、限定がない。

「消費者が誤解するかどうか」を基準に考えるようにすると理解しやすいです。

広告の開始・契約締結の時期の制限について

ここは完全に覚えきれておらず、知識不足を実感したポイントでしたので表にまとめてました。

■ ポイント①：未完成物件はNG

未完成の建物や造成中の宅地については、建築確認や開発許可を受ける前に広告を出すことは禁止されています。

契約も建築確認や開発許可を受ける前はできませんが、貸借の代理・媒介による賃貸借契約は締結できます。

👉 「まだできていないものを勝手に売り出してはいけない」という考え方です。

■ ポイント②：問題でひっかけられやすいところ

• 「許可等の申請をした後」ではなく、「許可等を得た後」でなければ広告をするできない。
• 開発許可を受けていれば、検査済証の交付がなくても広告をすることができる。
• 消費税を含む価格のみを表示し、消費税額を明示しない広告を行うことができる。

■ ポイント③：覚え方

👉 未完成 = 勝手に広告・契約できない（貸借は除く）
👉 許可が出るとすべてOK

と覚えると整理しやすいです。

取引態様の明示義務について

公告をするとき・注文を受けた時（遅滞なく）に取引態様を明示しなければならず、明示の方法は書面でも口頭でもよい。

■ひっかけポイント

• 公告するときに取引態様の別を明示していても、注文を受けた時も明示が必要である。
• 複数の区画がある宅地の売買について、数回に分けて公告するときは、広告ごとに取引態様の別を明示しなければならない。
• 広告印刷時に取引態様の別が未定で、配布時には決定している場合でも取引態様を明示しない広告は行うことはできない。

💡私がつまずいたポイント

今回特に感じたのは、あいまいな部分があり、ひっかけ問題があると迷ってしまいました😵‍💫

• 「許可等の申請をした後」か「許可等を得た後」どちらの後に広告できるか
  
• 建築確認・開発許可前はOKなものはどれか
  
• 誇大広告した場合の罰則の内容はなにか

こうしたポイントがきちんと覚えられていなかったことです。

✏️今後の対策

今回間違えた広告に関する規制については、問題演習を繰り返すことで、「なんとなくの理解」ではなく「正確に答えられる状態」を目指していきます。

宅建業法は得点源にしたい分野なので、引き続きコツコツと学習を進めていきたいと思います。

🍀まとめ

今回の問題演習を通して、理解できている部分と課題がはっきりしてきました。

媒介契約のように解ける分野もあれば、広告のようにまだ知識が定着していない分野もありますが、一つずつ整理しながら確実に力をつけていきたいと思います💪

仕事や家のこと、子育てに追われる毎日ですが、スキマ時間を大切にしながら、これからも少しずつ積み重ねていきたいと思います。

宅建業法の学習はまだ続くので、これからの進み具合もブログで記録していく予定です。

ここまで読んでいただきありがとうございました(^^)✨

今回の学習を通して、問題演習を繰り返すことの大切さを改めて感じました。

スキマ時間を活用して効率よく勉強したい方は、通信講座や学習アプリを取り入れるのも一つの方法だと思います👇🏻

▶関連記事

▶ 宅建業法1周目後の問題演習の記事はこちら
（宅建業者名簿と資格登録簿の違いを詳しくまとめています）

▶仕事・子育てしながら宅建合格を目指した私の勉強法はこちら
（時間がなくても続けられるコツをまとめています）

3月に入ってから宅建業法の学習を進めています。

今回はテキストを一通り読み終え、問題集にも取り組み始めました。

実際に問題を解いてみると、
すんなり解けるところと、あいまいなところがはっきりしてきました。

📘宅建業法1周目後の問題演習の内容

テキストを一通り目を通してから、今回問題集を解いた内容はこちらです。

• 宅建業法の基本
• 免許
• 宅地建物取引士
• 営業保証金
• 保証協会

問題集を使って理解度をチェックしました。

✏️問題を解いて感じたこと

実際に問題を解いてみると、思っていたよりも解けるところが多く、少し安心しました。

テキストを読むだけでは不安でしたが、問題を解くいてみると「知識が定着してきているなぁ」と感じました。理解できている部分を確認できたのはよかったです。

一方で、なんとなく理解しているつもりでも、正確に覚えきれていない部分があることにも気づきました。

⭐あいまいだったポイント

あいまいなままになっていて、間違えた問題は次の内容です。

• 宅建業者名簿の登載事項
• 資格登録簿の登載事項

テキストを読んたときは理解しているつもりでしたが、どちらも細かい内容で、しっかり覚えきれていないと感じました。

🚩宅建業者名簿と資格登録簿の違いまとめ

混乱しやすい「宅建業者名簿」と「資格登録簿」の違いを、表にまとめて整理しました。

宅建業者名簿は「会社の情報」で他人に見られるものなので、役員の住所や本籍は登載されません。

一方、資格登録簿は都道府県知事に知らせる「宅建士のプロフィール」（他人にみられないもの）なので、個人の住所や本籍が登録されます。

宅建業法ではこの違いを問う問題も多いので、しっかり整理して覚えておきたいポイントです。

😥私がつまずいたポイント

どちらに何が書かれているのか、名簿と登録簿がごちゃごちゃ😵‍💫になってしまうことでした。

テキストを読んでいる時は理解してるつもりでも、問題を解くと迷ってしまいました。

📍今後の対策

今回あいまいだった部分は、テキストでもう一度見直ししようと思います。

特に、宅建業者名簿と資格登録簿の違いは、表で確認しながらしっかり覚えていきたいです。

また、問題演習を繰り返すことで、
「なんとなく」ではなく「正確に答えられる」を目指していきます。

宅建業法は得点源にしたい分野なので、
引き続きコツコツと学習を進めていきます。

🍀まとめ

今回、宅建業法のテキスト1周目と問題演習を通して、理解できている部分とあいまいな部分がはっきりしてきました。

特に、宅建業者名簿と資格登録簿の違いなど、頭の中で整理しきれていないと感じています。

一方、思っていたよりも問題が解けていて、少し手応えを感じることができました。そのことが自信につながり、これからの学習へのやる気💪🏻😄もでてきました。

これからも繰り返し学習を続けて、確実に得点できるようにしていきたいと思います。

仕事や家のこと、子育てにバタバタ💦して忙しい毎日ですが、スキマ時間を使いながら、これからも少しずつ積み重ねていきたいと思います。

宅建業法の問題はまだ半分も解いていないので、引き続きどんどん解き進めていき、これからの学習の様子もブログに書いていきたいと思います。

ここまで読んでいただきありがとうございました(*^_^*)✨

スキマ時間で効率よく勉強したい方は、通信講座やアプリを活用するのも一つの方法だと思います。👇🏻

▶関連記事

▶ 権利関係2周目の学習記録はこちら
（実際に解いてみて感じたつまずきポイントをまとめています）

▶ 宅建業法の勉強スタートの記事はこちら
（免許や保証協会までの学習内容をまとめています）

▶ 【仕事・子育てしながら宅建合格を目指した私の勉強法！】
『時間がなくても続けられる10のコツ』